Justiça de SP afasta ITBI sobre integralização de imóvel em capital social de empresa com atividade imobiliária preponderante.

A 11ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo concedeu mandado de segurança para reconhecer a imunidade de ITBI na integralização de capital social a empresa com atividade preponderantemente imobiliária.

 

O ponto sensível do caso: a própria empresa reconhecia exercer atividades imobiliárias, como empreendimentos e incorporações imobiliárias.

 

Ou seja, a discussão não era sobre "não ser imobiliária". Era sobre saber se essa atividade preponderante poderia afastar a imunidade quando o imóvel é usado para integralizar capital social.

 

A resposta da sentença foi direta: não pode.

 

Segundo a decisão, a transferência de imóvel para realização de capital se encaixa na primeira parte do artigo 156, § 2º, I, da Constituição.

 

Nesse caso, a imunidade de ITBI não depende da análise da atividade preponderante da pessoa jurídica.

 

A limitação relevante é outra: a imunidade alcança o valor do imóvel integralizado até o limite do capital social a ser integralizado.

 

A sentença também destacou que a finalidade da regra constitucional é estimular a atividade empresarial, facilitando a formação de capital das empresas por meio da mobilização de bens imóveis.

 

 

 

• A transferência do imóvel ocorreu para integralização de capital social.

• A imunidade do ITBI, nesse caso, seria incondicionada quanto à atividade preponderante.

• A exceção constitucional sobre atividade imobiliária preponderante só se aplicaria às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

• O valor declarado na alteração contratual correspondia ao aumento do capital social.

• O Município não poderia exigir ITBI com base em valor venal de referência fixado unilateralmente.

 

 

• A imunidade não seria automática.

• Seria necessário verificar se a atividade principal da empresa envolvia compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

• Como a atividade imobiliária aparecia como elemento central do objeto social, o Município defendia a legalidade da exigência.

 

 

• O Tema 796 do STF separa duas situações: integralização de capital, de um lado; e fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, de outro.

• A restrição ligada à atividade preponderante não se aplica à simples conferência de imóvel para integralização de capital.

• A imunidade fica limitada ao valor do capital social integralizado, sem outra condicionante.

 

 

O artigo 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

 

O mesmo dispositivo também trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

 

A briga nasce da parte final do dispositivo, que menciona a exceção para casos em que a atividade preponderante do adquirente seja compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

 

No Tema 796, o STF fixou a tese de que a imunidade do ITBI "não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado".

 

A sentença aplicou esse entendimento para separar as hipóteses: quando o imóvel entra na empresa para integralizar capital, a análise da atividade preponderante não é o filtro decisivo; o ponto é saber se o valor está dentro do capital social integralizado.

 

Já o Tema 1.113 do STJ entra como pano de fundo relevante para a discussão de base de cálculo.

 

A inicial sustentou que, mesmo se houvesse cobrança de ITBI, o Município não poderia usar o valor venal de referência como base automática. Para o contribuinte, deveria prevalecer o valor declarado na operação, salvo revisão por procedimento próprio.

 

 

 

A sentença não transforma toda transferência de imóvel para pessoa jurídica em operação imune.

 

O recado é mais específico: quando o imóvel é conferido para integralizar capital social, a atividade imobiliária da empresa não basta, sozinha, para afastar a imunidade de ITBI.

 

Mas há uma trava importante: a imunidade fica limitada ao valor do capital social integralizado. Se houver parcela excedente não destinada ao capital, esse pedaço pode virar alvo de cobrança.

 

 

• Imunidade: define se o ITBI incide ou não sobre a operação.

• Base de cálculo: define qual valor seria usado caso o imposto fosse devido.

 

No caso, a sentença resolveu pela imunidade. Ainda assim, a inicial reforçou a tese de que o Município não poderia usar valor venal de referência como atalho para majorar a cobrança.

 

 

A decisão interessa diretamente a holdings patrimoniais, empresas familiares, incorporadoras e estruturas societárias que usam imóveis para capitalizar a pessoa jurídica.

 

O ponto prático é simples: municípios costumam olhar para o objeto social da empresa e, ao encontrar atividade imobiliária, negar a imunidade.

 

A sentença vai em outra direção: para integralização de capital, o foco deve estar na destinação do imóvel ao capital social — não na atividade preponderante da empresa.

 

Para advogados e contadores, o alerta é documental: alteração contratual, matrícula, valor declarado e correspondência com o aumento de capital precisam conversar entre si.

 

 

Fonte de Pesquisa: 
Processo: 1055819-66.2025.8.26.0053
Órgão julgador: 11ª Vara de Fazenda Pública do Foro Central da Comarca de São Paulo — TJSP

Data da decisão: 5 de junho de 2026