Luz no final do túnel?

Por que existe insegurança na análise e aplicação das leis no Brasil? Por que a posição da Receita Federal diverge tanto na aplicação das regras tributárias, mesmo quando as regras são claras?

Recentemente, a Receita publicou a Solução de Consulta nº 7, de 4 de março de 2021, afirmando que a base presumida para empresas que exploram a atividade imobiliária é de 8% para IRPJ e 12% para CSLL. Por que celebramos uma posição óbvia e coerente como essa? A regra é essa, não? Sim. A regra da base presumida para essa atividade sempre foi 8% para IRPJ e 12% para CSLL.
 
O óbvio deve ser dito e confirmado sempre no direito tributário. A Receita fez isso na Solução de Consulta nº 7, após anos afirmando que a regra só valia para bens imobiliários mantidos contabilmente em estoque. Dizia que bens imobiliários mantidos como imobilizados deveriam ser tratados e tributados diferentemente. Devemos exaltar e torcer por posições mais coerentes: a natureza e a essência da atividade imobiliária é dinâmica e o registro contábil é meramente um controle.

 
Vamos ao caso específico.

 
A regra: toda sociedade imobiliária que fez a opção pelo regime presumido deveria calcular a base presumida com a alíquota de 8% para IRPJ e 12% para CSLL.
 
A polêmica: Em posições anteriores, a Receita Federal afirmava que essa regra somente valia para os bens imobiliários mantidos contabilmente em estoque. Os bens imobiliários mantidos contabilmente em imobilizado não se aproveitariam dessa regra e seriam tributados diferentemente (em termos práticos, teriam uma carga fiscal de 34% sobre o ganho). Ou seja, a Receita Federal trazia insegurança para uma regra óbvia simplesmente por conta da contabilização dos bens.
 
O óbvio: toda sociedade imobiliária transita bens imobiliários pelas contas de estoque e imobilizado a todo o momento. Faz parte de sua atividade comprar, vender e alugar esses bens. E essa movimentação ocorre em razão do mercado. Um bem pode estar alugado (e, tecnicamente, deve estar registrado no imobilizado) e receber proposta para venda (e, tecnicamente, deve ser transferido do imobilizado para o estoque antes da venda). E um bem pode estar à venda e receber uma proposta de aluguel (e, tecnicamente, o registro no estoque deve ser baixado para imobilizado). O mercado é dinâmico. O mais importante, a sociedade imobiliária continua explorando a atividade imobiliária. E a regra da base presumida deve ser sempre a mesma: 8% para IRPJ e 12% para CSLL.
 
O acerto: a Solução de Consulta 7/2021 é precisa e diz o óbvio. “Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica”. Trata-se de uma afirmação clara e coerente com a regra. Uma sociedade imobiliária compra, vende e aluga bens imobiliários. E a contabilização é um mero reflexo. E, agora, a Receita valida esse dinamismo. É o óbvio sendo validado.
 
E vai além:  ainda afirma que “a forma de escrituração contábil das operações por parte do contribuinte não é algo que tenha o condão de determinar, por si só, a norma de incidência tributária”. Verdade importante de ser repetida. A escrituração contábil é um excelente instrumento de controle, mas não a diretriz. A regra fiscal sim.
 
As reformas tributária e administrativa são importantes e bem-vindas. Mas, o que vai fazer mais diferença positiva será mais posições coerentes. Existem excelentes profissionais no setor público e privado. Vamos todos ser mais coerentes e reafirmar o óbvio. Por mais posições coerentes.

Texto de Alamy Candido, Sócio de Candido Martins Advogados

Base Legal:

SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 7, DE 04 DE MARÇO DE 2021
DOU de 11/03/2021, seção 1, página 54

 
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ

LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.

Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).

Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.

A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.

Dispositivos Legais: Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12; Lei nº 9.430, de 1996, art. 25; Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 33, § 1º, II, 'c', e IV, 'c', e 215, caput e § 14.

 

Assunto: Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL

RESULTADO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.

Para fins de determinação da base de cálculo da CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 12% (doze por cento).

Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.

A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo da CSLL na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.

Dispositivos Legais: Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12; Lei nº 9.430, de 1996, art. 29; Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 34, caput e § 1º, III, e 215, §§ 1º e 14.

 

Assunto: Contribuição para o PIS/PASEP

REGIME CUMULATIVO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. INCIDÊNCIA.

A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.

Dispositivos Legais: Lei nº 9.718, de 1996, arts. 2º e 3º, caput e § 2º, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 12.

 

Assunto: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS

REGIME CUMULATIVO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. INCIDÊNCIA.

A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da COFINS, mediante a aplicação das alíquotas de 3% (três por cento), em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.

Dispositivos Legais: Lei nº 9.718, de 1996, arts. 2º e 3º, caput e § 2º, IV; Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 12.